投資用不動産物件の見つけ方　不動産投資情報 tag:fudousan.life-security.net,2009://19 2009-12-19T07:42:00Z 当サイトでは、投資用不動産物件の見つけ方を説明しています。これから不動産投資を始めてみようと思っている人にとって有益な不動産情報をお送りします。 Movable Type 3.33-ja 地役権とは tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1830 2006-09-15T13:04:37Z 2006-09-15T13:08:40Z tetsuya 住宅や不動産における権利の一つに、地役権というものがあります。これは、他人の土地を自分の土地の利益のために使用する権利を指し、自分の土地そのものの利用価値を高める権利です。 他人の土地を利用して水を引く引水地役権、他人の土地を通行するための通行地役権などがこれに当たります。 地上権とは tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1831 2006-09-15T13:05:47Z 2006-09-15T13:08:58Z tetsuya 土地や建物の不動産の所有者は、自らの所有権に基づいてそれを自由に利用して収益を上げたり、場合によっては売却したりすることが可能な立場にあります。 一方、所有者以外の第三者が、その所有者の土地であることを承知の上で土地や建物を利用する権利を持つこともあります。たとえば、地上権や貸借権がそのよくある例です。地上権は物件であり、物を直接支配できる排他的な権利で、土地所有者の承諾なしに譲渡ことも可能です。貸借権は債権であり、相対的な権利です。 このように、他人の土地を利用できる権利として地上権と貸借権があり、建物等を所有するために他人の土地を利用する権利としては賃貸借が一般的です（例、アパートや住宅を借りる）。 建築制限とは tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1832 2006-09-15T13:06:23Z 2006-09-15T13:08:49Z tetsuya 建物を建築しようとする場合、行政上の手続として建築確認が必要となります。自分の所有している土地で、建築費用も自分で負担するからといって、自由に好き勝手な建物を建設してもよいというわけではないからです。 どの土地にどのような建物を建てるのか、あるいは既存の建物に増築する場合や、大規模な修繕もしくは模様替えをする場合などを都市計画区域内で計画し実行しようとするときには、建築主は工事着工前にしなければならないことがあります。その計画が、敷地、構造、及び建築設備に関する法律や命令及び条例の規定に適合することを確認するために、確認の申請書を提出し、建築主事の確認を受けるひつようがあります。 建築主事は、その計画が建築基準法やその他の関連法令に適合しているかどうかを審査します。適合と判断すると、確認の旨の通知をします。この通知を受け取って、建築主は工事の着工が可能となります。 更地とは tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1833 2006-09-15T13:07:42Z 2006-09-15T13:08:21Z tetsuya 更地とは、物件や住宅がなく、物理的に空き地な状態であることに加え、その土地を利用するときに、第三者からの介入等一切なく、自由に使用できる土地のことを指します。 では、その土地の登記簿を確認し、利用を制限する権利が登記されていれば、更地とは呼べないことになりますが、それは次の権利です。 ・仮登記・・　代物弁済仮登記や、売買予約登記 ・予告登記・・　登記の回復や抹消などで係争中の場合に、扱いに注意するよう記される その他、地上権、抵当権、先取特権、貸借権などの登記があれば、自由に使うことは制限されます。 宅地とは tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1834 2006-09-15T13:09:13Z 2006-09-15T13:09:42Z tetsuya 法律上、宅地の定義とは、建物の敷地に供せられる土地をいいます。土地の地目や現況に関わらず、建物の敷地として現に使われている土地はもちろんのこと、これから建物の敷地として使われる目的で取引される土地を含めて、「宅地」と呼びます。 公図とは tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1835 2006-09-15T13:09:47Z 2006-09-15T13:10:20Z tetsuya 公図とは、不動産の取引をする時や、隣地との境界線を確認するときに確認する資料です。 不動産の登記簿の表題部や登記済証、評価証明書などには、所在、地番、地積などが書かれています。また、建物の場合は、所在地番、家屋番号、種類、構造などが記載されています。ただし、これらの情報からでは、土地や建物が敷地内のどこにあり、隣地との境界はどうなっているのかについて知ることはできません。 ですので、不動産取引の安全性を確保するため、登記簿からは判断できない土地の形状や位置を特定できるよう、登記所に地図を備えるように規定されています。 空室のリスク tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1905 2006-11-22T08:57:25Z 2006-11-22T09:06:54Z tetsuya 不動産投資の最も大きなリスクが、部屋の借り手がいなくて部屋が空いてしまうという空室リスクです。 そもそも、不動産投資は借り手がいてはじめて家賃収入が入ってくるので、借り手がいなければ、収入ゼロです。 仮に、借り手が見つからず、家賃収入が入ってこなくても、管理費や修繕積立金、ローン返済といった支払いが発生するので、空室リスクをいかに最小におさえるかが、不動産投資を成功させるための最大の決めてとなります。 では、空室リスクを最小におさえるにはどうすればよいのでしょうか？ その答えは、 立地条件の良い物件を選ぶ これにつきます。 駅から徒歩5分以内だったり、賃貸需要がある人気スポットだったりと、立地条件をしっかり見極めましょう。 例え、築年数がかなり経っていたとしても、立地条件さえ良ければ、借り手はいくらでも見つかるでしょう。 家賃の不払いなどの管理リスク tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1906 2006-11-22T09:08:00Z 2006-11-22T09:14:51Z tetsuya 例え、空室リスクに対処できたとしても、借り手にいい加減な人がいると、家賃の不払いや滞納といったリスクが生じます。 しかし、しっかりとした管理会社にお願いしておけば、契約時に不払いや滞納をしないであろう人を選別してくれます。 もし、不安なら、借り手の家族に限って連帯保証人を立ててもらうなど、契約時にフィルターをかけてもらえば、、家賃の不払いや滞納リスクはかなり抑えられるでしょう。 家賃下落のリスク tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1907 2006-11-22T09:15:05Z 2009-12-19T07:32:03Z tetsuya 新しい物件なら家賃を下げなくても借り手は現れるかもしれませんが、古い物件の場合は、家賃を低く設定しないと借り手が現れないというリスクがあります。 しかし、家賃を下げるということは、家賃収入が減ってしまうということです。 そこで、セキュリティを充実させるなり、光ファイバーを入れるなどといった設備の増強や外装や内装をきれいにして、印象を良くするといった方法で家賃を下げなくても借り手が見つかる方法を考えてみましょう。 これから、古い物件を購入する人は、築年数や間取りによるその地区の家賃相場を調べ、家賃を下げるといった手段をとった方がいいのか、設備の増強や内外装のリニューアルといった手段がいいのかを十分考え計算して、キャッシュフローがプラスになる物件を選ぶようにしましょう。 不動産を維持するリスク tag:fudousan.life-security.net,2006://19.1908 2006-11-22T09:22:51Z 2009-12-19T07:31:22Z tetsuya 当然ですが、不動産は時間と共に老朽化していきます。 つまり、不動産の保守・修繕費が発生します。 例えば、給湯器の交換、エアコンの交換、部屋のクロスの張り替え、外壁の補修、水周りの補修などです。 不動産の老朽化に対処するためにも、毎月積み立てておきましょう。 しかし、あまりに古い不動産の場合は、その限りではありません。 建物そのものの耐久性に不安がある物件はなるべく避けた方がいいでしょう。配管などの修繕費はけっこうな額になってしまうので。 フラット３５とは tag:fudousan.life-security.net,2009://19.1966 2009-07-31T10:59:25Z 2009-12-19T07:30:59Z tetsuya フラット３５とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長３５年間の長期固定金利住宅ローンのこと。 金利変動がないから、ライフプランを立てやすく、保証料や繰上返済手数料がかからないなどのメリットがあります。 ２００９年６月からは次の４つの制度を拡充し、さらに利用しやすくなりました。 ＜１＞建設費・購入価額の１００％以内のご利用が可能（これまでは９０％以内） ＜２＞融資対象となる諸費用の範囲を拡大（適合証明検査費用等を追加） ＜３＞耐震性や省エネルギー性などの要件を満たした住宅を取得する場合、当初２０年間（これまでは当初１０年間）の金利を0.3%引き下げる【フラット３５】ｓ（２０年金利引き下げタイプ）の取扱いを開始 ＜４＞住宅ローンの借換えにもご利用が可能（これまでは対象外） マンションの適正価格を知る方法 tag:fudousan.life-security.net,2009://19.1967 2009-08-11T11:05:51Z 2009-12-19T07:30:33Z tetsuya 不動産の適正価格を知るための１つの方法として、その物件を他人に貸した際に見込める年間の家賃収入を不動産価格で割った「利回り」が１つの判断基準になる。 現在のような低金利時代では、３〜４％の利回りが得られる物件なら良いと思われます。 たとえば、年間の賃料が１２０万円だとすると（月１０万円の賃料）、利回りが３〜４％になる不動産価格は３０００万円〜４０００万円となります。 この価格帯が適正価格です。 ただし、都心や駅近の高級住宅街では、これよりも高くなることが多いです。 高い利回りが見込める物件なら、売らずに貸すという選択肢も生まれてきます。 住宅ローンが返せなくなったら、他人に貸して、家賃収入で返済できる新制度 tag:fudousan.life-security.net,2009://19.1968 2009-12-19T05:20:25Z 2009-12-19T07:18:46Z 離れの部屋（露天風呂付き）温泉宿 tetsuya 日経ネット『ローン支払い困難な場合、賃貸で返済ＯＫ　住宅機構が新制度』より
住宅金融支援機構は18日、住宅ローンの利用者が所得の低下などで返済が困難となった場合、所得が回復するまで住宅を賃貸し、その賃料収入を返済に充てられる制度を導入すると発表した。2010年１月中旬から実施する。
２００８年のリーマンショックからの不景気で、ボーナスが激減し、住宅ローンが支払えなくなっている人が増えています。 そのためか、住宅ローンで買った住宅を、他人に貸して、その賃貸料で住宅ローンを返済してもOKという新制度が２０１０年１月から実施されます。]]> 住宅金融支援機構：中小企業金融円滑化法の施行をふまえた取組体制の強化等について]]> 2010年、贈与税の非課税枠が1500万円に tag:fudousan.life-security.net,2009://19.1969 2009-12-19T07:32:10Z 2009-12-19T07:42:00Z TSUTAYA Wカード ツタヤで便利なクレジットカード tetsuya 住宅資金の10年中の贈与、1500万円まで非課税　税調最終案より
住宅を購入するために、親や祖父母などからもらったお金にかかる贈与税の特例の非課税枠を10年中は1500万円、11年中は1000万円に引き上げる。
政府税制調査会が贈与税の特例の非課税枠を２０１０年中は１５００万円まで、１０１１年中は１０００万円まで引き上げるという内容の最終案をまとめました。]]> 原稿案での贈与税の非課税枠は５００万円なので、大幅な引き上げとなります。 贈与税の非課税枠が引き上がることによって、税金として支払う額が減るので、住宅を買う人が増えます。 国としてはタンス預金ほどイヤなものはないので、いかに眠っている預金を掘り起こすかが勝負です。今回の法案もその１つです。 今回の最終案は、12月22日の税制改正大綱で決定を目指すということです。